“低溢价成交”预示着什么?苏州楼市逻辑已变,购房者要注意了

2018-10-11 09:48来源:0人评论

摘要:据苏房网统计,截止10月8日苏州市区(不含吴江)2018年成功出让的宅地(含商住)共计40宗。其中1月份土地成交的平均溢价率为18.7%,2月份土地成交的平均溢价率为13.2%,6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。从时间轴上来看,进入2018年后,苏州土地市场的地块成交溢价有明显走低。

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据苏房网统计,截止10月8日苏州市区(不含吴江)2018年成功出让的宅地(含商住)共计40宗。其中1月份土地成交的平均溢价率为18.7%,2月份土地成交的平均溢价率为13.2%,6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。从时间轴上来看,进入2018年后,苏州土地市场的地块成交溢价有明显走低。

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目前的苏州楼市,1字头楼盘卖一套少一套。老盘价格涨幅被严格控制,新盘备案价受限,在“坚持遏制房价过快上涨”的今天,房企之间的竞争,更大的已经转移到了土地层面


土地不断流拍背后,原因何在?地块有“硬伤”OR开发商不青睐


2018年,苏州土地市场更是出现多宗地块“流拍”,特别是7月下旬的土拍,3宗地块因无人报名,集体流拍。其中最让人唏嘘的无疑是越溪宅地,在今年年初首次流拍后,该地块降低了起拍价,但第二次挂牌出让,仍无人问津。


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越溪地块西侧变电站


据实探,该地块西侧与规划溪秀路一路之隔有一个大型变电站,成片的高压电线十分醒目;地块东南两侧则均为高架,有一定噪音和扬尘污染。而这些,对于想要打造品质标杆住区的开发商而言,都是很难去除的不利因素。

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另外,7月集中流拍的地块,都有一个共同点:需要配建幼儿园。


有业内人士表示:“地块要求配建,自持等都会增加企业成本。而在目前的限价政策下,房企拿地更倾向于能够实现高周转的地块。另外,由于过去两年大量加杠杆,部分大型房企资金面紧张,这些可能都是引发土地流拍的原因。”


规则之下的苏州土地市场!板块冷热不均、中小房企难熬


自2016年5月23日苏州土拍施行“限价令”后,苏州土拍规则就一直在不断“进化”。


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规则之下,2017年苏州市区(不含吴江)全年成功交易了38宗宅地。其中相城区和吴中区均为10宗,园区7宗,高新区6宗,姑苏区5宗,平均溢价率为23.2%,最高溢价率达55.26%,较2016年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变,苏州土地市场全面回归理性。


在这些宅地中,74%都需现房销售。而这些地块大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、临湖、吴中度假区等非中心板块。相较于中环内,开发商在中环外围拿地的热情更高。


另外,对个别地块的出让,也提出了或严苛或细化的“竞拍特别说明”。例如2017年的一条关于竞买人或其控股股东的公司须为“世界500强企业”的要求,直接将中、小型房企拒之门外。或者在地块中配置一定比例的人才公寓,定向人群销售,限制价,还有要求纯租赁性质的地块。


再看2018年10月、11月即将进入竞价流程的重点地块,出让要求,都要比以往更为细致。


▲ 狮山地块:除了提出“全装修”交付外,还规定沿珠江路的住宅房源不得设置开敞阳台,且封闭阳台建筑面积全部计入统计率。这就意味着,这部分房源将不能通过“阳台偷面积”的方式增加实际使用面积。另外,地块还在建筑面宽、沿街立面、布局朝向,甚至小区入口形象都提出了细致要求。


▲万业地块:万业地块除了要求自带幼儿园外,还在幼儿园的交付时间、小区围墙、建筑面宽、车位配比、户型面积等方面有了更细致的要求,并说明南北地块容积率可统筹平衡,但单独地块容积率须大于2.0,这也意味着后期这两块地不能做“高低配”来分摊容积率。


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▲吴中太湖新城地块:地块不仅要求商业办公与住宅部分须同步建设,还特别说明,在商业办公封顶前,商品住宅预售不得超过住宅总计容面积的70%。剩余部分要在商业办公主体建筑封顶后,才能申请预售许可,还有商业部分不可分割销售或转让,商务部分竣工验收备案5年内不可分割销售或转让等这类严苛的要求。


相比之前模糊的界限,这些细化和升级的要求,都在引导开发商,后期规范操作。


而越来越严苛、细致的地块规划要求也在不断考验着开发商的竞争力,中小型房企或将第一波被市场淘汰。


房企竞买土地现“合纵连横”之计!“抱团”取暖大势所趋


曾经的苏州土拍市场,房企们都是各自为阵。在进行土地公开拍卖的时候,一旦泄露竞标对象,或是有强烈的拿地意愿,都有可能就会被其他竞争对手“抬价”,超出预期拿地。而现在,更多房企学会了“精打细算”过日子。


战国时期,有合纵连横之计。现在苏州的土拍市场,用起这一“计谋”来也是轻车熟路。“合纵”:即将对同一块地,有意向的房企拉到一起,联合拿地。“连橫”:则是以后期合作开发为由,先游说其他房企不参与竞拍,从而低价拿地。


无论是“合纵”拿地,还是“连横”拿地,都体现了开发商拿地逻辑发生的变化——不拿高溢价地。


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从上表中也可以发现,2018年下半年成功出让的地块除了园区和靠园区的2宗宅地外,其他成交地块基本没有什么溢价。而据了解,园区斜塘苏高新地块已被融创收购,传地块在开拍前双方就已有合作意向。


而在苏州房地产市场上,房企两两合作的并不少见。如如正荣金辉合作的花漫四季、中交路劲合作的璞玥风华、万科苏高新合作的万科公园里、万科遇见山等,泰禾和华发合作的姑苏院子等等。


而随着苏州市场的变化,高价地块入市面临巨大开盘压力的情况下,由三家、四家、甚至五家房企“抱团”,联合开发的项目也逐渐增多了。在新盘比较多的北新区,如云栖麓,由碧桂园、光明地产、上坤、绿都、阳光城五大开发商联合打造;翡翠公园,由苏高新地产、蓝光、上坤、万科四家联合;合著花园由金茂、招商、首开、中粮四家央企联手打造。另外,碧桂园青剑湖项目也有五家房企共同开发。


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2018年万科秋季例会现场

在这些楼盘中也不难发现,之前合作过的,已经磨合的比较好的房企,已经开始有了持续合作的趋势。在面对市场困境的时候,房企们之间的相互竞争没有那么强烈了,更多的则在“抱团取暖,共同抗寒”。毕竟,连万科都在秋季例会上表示“未来三年的目标是活下去”。


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上海某盘因降价引发纠纷

“地产老大哥”表示焦虑,看衰后,还带头打响了“降价促销”战。近日,楼盘降价引发纠纷频频刷爆网络,厦门、杭州、上海等热点城市之后,苏州后续如何,至少从土地出让层面来看,房企的好日子并不乐观。


苏房网数据分析师夏玮芬分析认为:“苏州土地出让系列附带条件的出现,一定程度上确实加大了房企拿地开发的难度,从用地出让阶段就开始了对未来产品的细化要求;但是相当部分要求其实也是规范了城市经营性用地的功能性作用,房企在拿地开发的同时必须也要承担起相应的功能配套重任,比如规模性住宅对区域内幼儿园的配建,比如商住地块商业和住宅开发的节奏要求等等, 从土地出让阶段,就以规范和完善整个地段片区的城市化发展为导向。”


来源:苏房网


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