金枫路未来发展前瞻,未来房价破4万?

1970-01-01 08:00来源:0人评论

摘要:2011年,随着中环快速路规划的落定,苏州步入中环时代,一个叫“新城西”的板块应运而生。

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2011年,随着中环快速路规划的落定,苏州步入中环时代,一个叫“新城西”的板块应运而生。

2012年4月28日,苏州首条轨道交通通车运营,在吴中区木渎设有木渎站和金枫路站,金枫路沿线楼盘成了“新城西”楼市最亮眼的区域。

2015年5月31日,南环西延的长江路至金枫路,即苏福快速路路段正式通车,更加拉近了金枫路板块对接市区的心理距离。

木渎金枫路板块的交通蓝图不断实现,板块建设也蒸蒸日上,居住氛围不断成熟。

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从2010年开始,金枫路板块楼盘的身影便已经出现在苏州楼市中,先有金枫美地的“拓荒”,后有姑苏世家海兰堡的热力“跟进”,再有合景领峰东门町、方圆云山诗意花样城、浙建、朗诗、金枫创业创意产业街区等实力开发商的涌入,引领板块房价一路上扬,随后招商、万科、旭辉、正荣、蓝光、天地源等品牌地产商陆陆续续加入到金枫路沿线居住群中来。

直到2016年,金枫路旁出让的黑松地块拍出了28964.56元/平方米的高价,有业内人士分析认为,“木渎那个两万八的楼面价的地王项目又要现房销售又要精装,预计起码要卖到42000左右才能保本。”地价的突然“超车”让很多业内人士对金枫路板块的未来感到担忧。

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42000元/平方米现在能买哪里?园区唐宁府5月份的网签均价也才39000元/平方米,木渎的板块价值难道比园区湖东还要高?带着很多疑惑,近日小编亲探木渎金枫路板块,为大家寻找“谜”底。


金枫路板块异象一:“交通利好”与“交通拥堵”并存 群租现象突出

从交通上来看,金枫路板块所在之处,无论是自驾还是公共出行,都十分便捷。板块内有已经通车的轨交1号线,去园区苏州中心、博览中心、星光天地等地表场所都十分方便。1号线还可以坐到市区后换乘轨交2号线或者轨交4号线,也大大方便了计划去吴江、相城的市民。再加上正在建设中的轨交5号线,木渎金枫路板块的“双轨交”优势十分突出。

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轨交5号线在建中

此外,板块内的中环西线和苏福快速路也是市民自驾出行的“快速通道”。根据网友实测,从金枫路板块走中环西线去相城黄埭,只需半小时。而据小编实测,从园区红星美凯龙附近出发,行驶也仅需要约半小时就能抵达大运城,便捷的交通让金枫路板块原先的半小时生活圈扩大了很多。

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施工道路  

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施工道路

那么,中环已经通车,苏福快速路也已经通车,原本令人感觉“灰蒙蒙”的金枫路板块是不是已经到处通畅了呢?根据实探发现,板块内还是存在很多建筑工地正在施工,不少道路正在施工。

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金枫路允许大型车辆通行

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早高峰堵点

据网友爆料,金枫路地面道路没有禁货计划,周边入住小区又很多,沿线商业也比较密集,轨交站点附近行人较多,加大了路面交通情况的复杂程度,存在较大安全隐患。在部分路口,上下班高峰也很容易造成交通拥堵。

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群租投诉

另一个非常突出的问题就是“群租”。在寒山闻钟上,有很多关于金枫路周边小区群租乱象的投诉贴,仅今年5月份的就有超过十条。“这边交通好啊,他们住的人上班方便啊,租金也便宜点,就都租在这里,这边群租很多的,基本每个小区都有。”一位路过的市民向小编透露道。


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金枫路板块异象二:“高架盘”与“高价盘”并存 同区域最高差2万/平方米

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楼盘分布

从上图的楼盘分布可以发现,金枫路板块的楼盘基本都是“靠”着高架的。一般来说,有改善需求的购房者都比较难接受这类的住宅项目,因为入住后可能会面临噪音污染,空气污染等问题。

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房企拿地时间轴

事实上,整个“新城西”板块早期的住宅项目也都主打高层产品,如早期云山诗意合景领峰万科城等,价格相对紧邻的狮山街道要便宜很多。为了能够抢到客户,项目也尽量做差异化,比如方圆云山诗意以“东方人居智慧”为理念,合景领峰占据“地铁上盖”的地理位置优势,朗诗绿色街区则凭借“科技绿色住宅”,万科城的“精品物业”……项目之间的差价也不大,大概在2000元/平方米左右。

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早期项目云山诗意

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早期项目浙建枫桦广场

直到2015-2016年,可以从“房企拿地时间轴”图上发现,地价几乎直接跳过了1字头,直接迈入2万大关,直到2018年金茂拿地才再次回归1字头。

如今,木渎金枫路板块内的老项目不是售罄就是在清盘,如蓝光和雍景园旭辉香格里拉等,都已经售罄交房。大成珺还有几十套大户型在卖,其中140平方米户型优惠下来的单价在14000元/平方米多,基本是整个板块内最低的价格了,但是由于户型太大,总价也比较高,出货比较慢,不过据销售透露:“我们140平方米的计划5月份也要清光。”。

2016年拿地的目前已经有两个项目在售,一个是板块内的最新的“天花板”国瑞熙墅,高层报价34000元/平方米。另一个是上坤狮山四季,电梯小高层现在报价27800元/平方米。

和早期项目,整个金枫路板块的价格分化正在愈来愈大,目前最高价和最低价之间的单价差,接近2万/平方米。


金枫路板块异象三:新房与“老破小”并存 市政配套没有太大变化

沿中铁金枫路地块绕行一圈后发现,地块东西两边的环境差异十分明显。

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中铁地王项目

靠金枫路一边明显更繁华,更现代化,靠西边则是老破小的住宅区,各种临乱的商店,浓浓的乡镇风,就像两个时代一样。

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地块靠西边侧的环境

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靠金枫路一边的环境

不仅是中铁地块周边,天地源拾锦香都小区周边也有很多未拆迁小区,靠路边停满了车,周边还有很多工厂,有些已经拆迁,有些还没有,两种环境的对比十分鲜明。

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天地源拾锦香都附近未拆迁小区

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天地源拾锦香都附近未拆迁小区

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木渎历史悠久,可能在某个角落,还留有名人故居和私家园林。但随着经济的快速发展,木渎部分区域已在发生巨大的转变,金枫路板块就是“先锋队”一员。新房与“老破小”并存,也在见证着这个板块的变迁。

结语:

整体来看,木渎金枫路板块沿线的变化主要发生在商业、住宅和交通上。医院、学校、公园等市政配套基本没有太大改变。虽然李嘉诚有句名言叫“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”,但随着住宅越来越回归到居住的本质,判断是否“宜居”的标准除了地段,还有很多其他因素。此外,在走访中还发现,金枫路板块还有不少工厂,而之前出让的地块很多前身都是工厂。板块内目前也留存有不少空地,一些是已经拆除的工厂,一些是荒废多年的地块,土地资源优势明显。



来源:苏房网

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