苏州楼市的纯新盘开始频繁亮相

1970-01-01 08:00来源:苏州房产网0人评论

摘要:最近,苏州楼市的纯新盘开始频繁亮相。

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最近,苏州楼市的纯新盘开始频繁亮相。


5月7日,浒关的 南山楠开盘,推180套房源,高层2.2万/平,叠加洋房2.4万/平,总去化108套,总计去化率60%。除了已经率先亮相的 南山楠外,一大批相对的“高地价”项目正在路上:相城的雅居乐·新乐府、太湖的北辰观澜府、浒关的首开金茂熙悦......


那么,苏州这批新“高地价”项目,到底值不值得买呢?



一)要不要买高地价项目?


高地价项目的“高地价”,并不一定是地王,而是相对同板块的其他项目而言。之所以我们觉得,买高地价项目不划算,可能都是因为“同行衬托”:同一区域内,不仅有高地价项目,还有低价老盘的存在。


但我们有没有想过,等到老盘没房源、高地价项目完全占据市场话语权的时候,是何种景象?


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浒关就是比较典型的“老盘无多,新盘扎堆”的区域。 恒基旭辉城南山柠檬府、 弘阳上水接近清盘,而排着队带上市的项目却有七八个,地价几乎都在万元以上,未来浒关2万多的房价水平,几乎是板上钉钉。


不止是浒关,像高铁新城、湖东、狮山等板块老盘的数量已经越来越少,都是一只手掰着指头能数过来的。高铁新城、浒关情况 好一点,至少新房供应还跟的上,新房供应跟不上的,那就真的“房荒”了!


房荒有多严重?


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(数据来源:苏州市商品房网上销售管理系统)


据统计,截止5月14日,园区住宅存量剩余2685套,仅占到全市的6.2%;新区住宅存量剩余3111套,占全市7.2%。而2018年以来,两个区域领预售的项目,只各有5-6个,其中还有别墅项目。


而热点区域新房供应的匮乏,直接导致了上述区域激活了存量房市场!


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4月园区住宅成交347套;二手房住宅成交1607套;4月新区住宅成交614套;二手房住宅成交946套—— 园区、新区的二手房住宅成交量,已经超越了新房成交。


这意味着,在苏州核心区域能买到的新房将越来越少。上海楼市就是典型存量房市场,整个2017年,只有松江、宝山等边缘板块在出地,核心区域几乎不出地,要出就是地王——购房者要不选择二手房,要不就转向城市次级板块的高地价项目。


因此,高地价项目值不值得买,只是个伪命题,时间到了,不得不买。


二)买哪里的高地价项目?


在谈论买哪里之前,我们必须了解一项数据——苏州各大板块目前的成交均价。


为什么要清楚这个数据?因为板块的成交均价,不仅反应了区域发展水平的差异,更是买家对于该区域房价的心理预期——人们可以接受湖东卖4万/平,但却不能忍受乡镇卖2万/平。


因此,高地价项目的定价在板块里到底处于怎样一个水平,十分重要——如果项目定价高于板块均价太多,必然会超出购房者对于该板块心理承受极限。


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来看数据,如果按照板块均价分档,苏州板块可被分为三档。


第一档,均价高于3万+的板块,大致共有3个:湖东、独墅湖、古城,如果把狮山单独来拎出来,那么就有4个。4大板块,无可争议的城市核心。


第二档,成交均价2万左右及2万以上的区域,有青剑湖、尹山湖、太湖新城、高铁新城、科技城,属于发展多年的较成熟板块。


第三档,均价1万+的区域,有通安、甪直、环太湖、相城北部乡镇等板块,这些地方,也是目前苏州吸纳刚需的主阵地。


当一个楼盘,所属板块在第三档,但却卖出了第二档的价格,那就大概率难卖了。比如黄埭板块,现阶段就是15000元/平的定位,2.6万/平的恒大悦珑湾,太突兀太扎眼,遇冷便不足为奇。


但是,如果此楼盘定价没有高于板块均价太多,那么大众对该项目的接受度会高很多。简而言之,关键点在楼盘的定价上——定价越接近板块均价,“性价比”越高,相对更值得值得买。


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如此逻辑下,我们回头再看看 南山楠的案例:浒墅关板块, 恒基旭辉城等老盘本身就接近18000元/平,加之都接近清盘,那么南山楠22000元/平的开盘价,就不算骇人听闻,自然开盘表现还不错。


还有一个典型案例额是尹山湖。从去年开始,尹山湖的新房房源就不多了,而 保利悦都、九龙仓等老盘价格也到了2.4万/平,那么精装的 泰禾金尊府,27000元/平的价格也容易被市场接受。


近期苏州入市的一批高地价项目,很多是贴着成本在卖的。鉴于难以忽略的地价成本和市场环境,如今苏州的高地价项目往往会采取“低开高走“的定价策略。


例如 南山楠,高层开盘价格2.2万/平,但土地楼面价已1.4万/平左右,该价格基本就处于最低点了,完全是贴着成本销售,等到周边老盘售罄,后期可能还有一定的溢价空间。


我们从房地产出发,以大民生、大财经的视角,关注这个微时代的世界。