二手房交易有哪些税费?

1970-01-01 08:00来源:0人评论

摘要:尽管购买二手房价格相对于新房便宜很多,但是二手房购买还是要考虑到其他费用,买二手房的税费很多,大大小小10多种。买房时一般全部买家付,这也没办法,谁让现在就是卖方市场,人家根本不愁房子卖不出去。

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尽管购买二手房价格相对于新房便宜很多,但是二手房购买还是要考虑到其他费用,买二手房的税费很多,大大小小10多种。


  1.契税

  纳税人:买方

  缴税标准:首套90平及以下,网签价×1%, 首套90平以上,网签价×1.5%,二套房网签价×3%。非普通住宅契税计算方法:3%,别墅契税计算方法:4%;

契税由买家承担,过户当天交给房管局。

注意一下,这里说的是网签价,买新房只有一个合同价,买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格,合同价就是房子的实际成交价格,网签价是在房管局上面备案和公示的价格,决定了交税多少,买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价,网签价不能低于过户指导价,否则就按过户指导价交税。


  2.营业税

  纳税人:卖方

  普通住宅营业税计算方法:不足5年——房屋总价的5.5%,超过5年(含5年)——免征营业税;

  非普通住宅营业税计算方法:不足5年——房屋总价的5.5%,超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%;

  别墅营业税计算方法:不足5年——房屋总价的5.5%,超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%;

  

  3.印花税

  纳税人:买卖双方

  二手房交易印花税税率:0.5%

  注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税。


  4.个人所得税

  纳税人:卖方

满五唯一免征!满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指卖家在交易系统里只有这一套房子。

买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,房东也不是傻子,肯定不会吃亏,所以一般会把节省的税费加到房价上,导致满五唯一的房子报价比较贵,如果实在贵得离谱,那还是算了。

如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,个税交税标准是:差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。

  普通住宅2年之内个人所得税计算方法:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

  2年以上(含)5年以下的普通住宅个人所得税计算方法:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。

  出售公房个人所得税计算方法:5年内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。

  注:对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。


  5.土地增值税

  纳税人:卖方

  二手房交易土地增值税税率:1%

  个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,居住满 5年(含)以上,免征;满3年(含)未满5年,减半征收;未满3年,按规定计征;

  注:对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税。


6.中介费

中介费本来不应该单拎出来说,就以上海房价老说动辄400万,2%的中介费就要8万+,确实也是一笔不小的负担,一个上海普通白领一年可能都赚不到这么多钱。

不过,中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜,一般在1.5%左右,主打直买直卖的网站收费更低,比如房多多的2999+0.8%,它上面的房源是卖家挂的,买卖双方直接联系沟通,这类平台只提供一些辅助和保障服务,所以收费普遍都不高。


7.其他费用

交易手续费:2.5元/平米×建筑面积,买卖双方都要付。

权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。

权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。

配图费:25元/本。

贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。

合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。

评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。

公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。

8.城建税、教育附加税和地方附加税

  纳税人:卖方

  二手房交易城建税:营业税的7%;

  二手房交易教育费附加税:营业税的3%;

  二手房交易地方附加税:依各地方而定。

  二手房免税条件:

  国五条出台后二手房买卖征收20%个人所得税,虽然按规定个税是向卖方征收,但在实际操作过程中,卖家往往把个税算进房价里,归根到底还是买房出血。

二手房交易税费这么重,让许多买房者望而却步,有没有什么方法规避二手房交易税费呢?这时候“免税房”就格外吸引买方注意了,究竟免税房是什么意思呢?

  按照国家最新出台的二手房交易征税规则,业主出售家庭唯一住房免征个人所得税,出售产权证(房本)满五年的住房免征营业税。满足其中一个条件的房子就可称为免税房,满足以上两种条件的房子即被称为双免税房。一般情况下,同等条件的免税房在价格上比非免税房低25%左右,因此对购房者来说非常有吸引力。


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