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购房须知大盘点

发布 : 2018-01-13 09:25 来源 : 点击 :

买房是件既高兴有辛苦的事情,买房固然高兴,可是想买到心仪的房子真不容易。因此,就要对房地产知识要有所了解才行。


五证二书一表

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五证:

商品房的“五证”类似于我们每个人的身份证,是证明房屋身份的合法有效证件,也是证明楼盘的开发商具有合法的销售身份,购房者与之签订的合同等协议是合法有效的。

1、《建设用地规划许可证》

2、《建设工程规划许可证》

3、《建筑工程施工许可证》

4、《国有土地使用证》

5、《商品房预售许可证》

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其中,第二个和第三个证由市规划委员会核准发放,工程施工证由市建委核发,土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。

我们在购房的时候常常可以听到售楼部的人说某一时间五证一起下来,其实这五证并非是一起下来的,而是需要一系列复杂繁琐的手续一个继一个的审批下来。首先,让我们先解析一下房地产五证。《建设用地规划许可证》-----这是五证中的“第一证”,如果没有这一证,是无法办理《国有土地使用权证》的。

开发商将《建设用地规划许可证》等手续报批至国土部。国土部核实审批通过后,开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这是至关重要的,如果开发商没有全额交款,国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后,开发公司开始办理《国有土地使用权》——五证中的“第二证”。看到这里,前两个证件办好,开发商将设计方案提交规委会讨论通过。

而后开发商办理《建筑工程规划许可证》,这已是五证中的“第三证”,在这其间开发商要进行一系列繁琐的细化工作。然后便是开发商招标。办理完第三证后,凭审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费、农民工工资保证金、文明施工费即可办理五证中的“第四证”,即《建筑工程施工许可证》。严格来说,办理下此证后,方可动工。施工过程中,质监站全程跟踪进行质量检查验收。现在五证已到尾声,让我们一起来看看“第五证”,四证齐全后,工程投资达到总体投放30%以后,开发商可向往建局申请《房屋预售许可证》,等申办预售许可后,方可进行预售。

还需要大家了解的是五证的复印件只能作为一种参考。特别是其中的《国有土地使用证》和《房屋预售许可证》最为重要,两者表明所购房屋属合法交易范畴,购房者要务必看清购买楼层是否在预售范围内。


五证不全的房子有哪些风险呢

1.土地性质的不合法

       国家规定不能在农民集体所有的土地上进行商品房的开发,在该性质土地上建设房屋,又没有办理相关土地征用手续,这种情况下的卖房活动是不合法的。建房是否合法需要根据其规划手续是否齐全来判断。

2.土地使用权的不合法

       有些楼盘,没有办理国有土地使用权出让手续,即使具备了规划、施工的手续,但也无法 正常销售。这种情况,建房本身合法,但是卖房却不合法。开发商必须办理国有土地使用权出让手续,获得《国有土地使用证》后,进而办理《商品房预售许可证》后才能正常销售。

3.工程建设手续的不合法

       项目上若是规划、施工手续方面有问题,无法获得规划证和施工证件,就是我们所说的违法建筑。这种情况,无论是建房还是卖房的活动,都是违法的。

4.项目施工进度未达到规定提前销售

       这种情况出现于期房销售的楼盘,楼盘尚未达到准许销售的工程进度,销售的风险原本就很大,开发商往往先收取一定的认购金,等达到取得《商品房预售许可证》后再与购房者签订商品房买卖合同。这种情况,建房是合法的,但卖房是不合法的。


二书:


    《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,也是非常重要的。相信相当一部分人不知道或者并不了解这两书,两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,像购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保护文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定。承担保修责任。商品商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定,《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题,说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。


一表:

《竣工验收备案表》。

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《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

如果开发商不能出具此表,你可以拒绝收房,而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。



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