量价趋稳成为楼市主基调

1970-01-01 08:00来源:苏州日报0人评论

摘要:2017年已经过去,苏州楼市在调控政策、房贷收紧、购房资格受限等刺激下,变得更为谨慎和理性,量价逐渐趋稳。回顾整个2017年,苏州全市商品房住宅成交79641套,相比2016年的105470套减少24.5%;全市商品房住宅总成交面积为8663031.35㎡,暂时告别了以往持续高速增长的房价和不理性成交量。

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2017年已经过去,苏州楼市在调控政策、房贷收紧、购房资格受限等刺激下,变得更为谨慎和理性,量价逐渐趋稳。回顾整个2017年,苏州全市商品房住宅成交79641套,相比2016年的105470套减少24.5%;全市商品房住宅总成交面积为8663031.35㎡,暂时告别了以往持续高速增长的房价和不理性成交量。

上半年:1月2月触底,3月6月成交量领先

去年上半年,苏州新建商品房各月成交状况“冷热不均”:1月、2月成交低迷,成交套数为全年最低;二季度迅猛回升,成交大月分别在3月和6月。从安居客统计数据来看,去年上半年苏州商品房住宅成交38560套,套均成交面积在107.73-118.1㎡之间,成交均价16799.8-19399.1元/㎡。其中,1月、2月成交量分别为4002套和3888套,相对于3月的8478套和6月的9423套,腰斩一半还多。4月的成交量为6807套,5月为5962套。

这种“冷热不均”的状况一方面是因为楼市有传统的销售淡、旺季;另一方面也与调控政策的变化息息相关。3月和4月是楼市传统“金三银四”销售旺季,成交量与年初的1月和2月相比,自然有所回升。6月成交量超越“金三银四”,居上半年月度最高。但从房价走势来看,6月的成交均价却低于3月和4月。

此外,从去年4月起,苏州各大主流银行上调“首次贷”“首套贷”利率至“九五折”。到6月下旬,全市各大银行均出台相关贷款细则,针对办理接力贷、小面积房屋、逾期还款、二套房等贷款客户都做了详细限制,中国、交通、农业、民生等银行也宣布首套房贷利率回归基准。房贷政策收紧的影响逐渐显现出来,预见到资金压力可能会增大,开发商也在价格上做出让步,希望“以价换量”,通过各种策略性降价弥补房贷利率对市场成交量的影响。

下半年:“金九银十”成色不足,年底未现“翘尾”行情

进入去年下半年,苏州楼市延续了限购、限贷等政策的影响,整体市场表现得更为理性。根据安居客数据,去年下半年苏州商品房住宅成交41081套,套均成交面积在105.88-112.54㎡之间,成交均价17931.5-19319.9元/㎡。其中,成交量最低的月份为8月,共计5903套,为去年下半年最低;成交量最高的是12月,为7910套。其余各月变化不大。

以“稳”字当头的下半年,苏州楼市首先就遭遇了成色不足的“金九银十”。据统计,2017年第40周(10.2-10.8),苏州楼市商品房成交(含吴江)共计182套,成交面积14740.04平方米,环比第39周减少2695套,环比跌幅93.67%。而按照苏州市住建局官方网签数据,在去年10月1日-10月8日八天的长假里,苏州楼市的商品住宅共成交了156套;其中,有87套为10月1日当天成交,这个数据甚至不及往日的单日成交量。

从成交均价来看,去年9月苏城新建商品房的成交均价创下了下半年的最低,为17931.5元/㎡,而最高点则出现在了去年8月,为19319.9元/㎡。而12月一向被业内认为是开发商冲击年度销售目标的关键时期,但对比数据可以发现,去年12月的7910套显然落后于去年3月的8478套和6月的9423套,其成交价格与去年3月基本持平,为18732.5元/㎡。

这样的成交数据,体现出了调控政策的威力。尽管去年下半年苏州频频出让土地,下降的成交量也没有影响开发商的拿地热情。从2016年“930新政”到现在一年多的时间内,各地的调控新政超过200轮,这些政策基本上给房地产市场奠定了回归居住属性的信号。因此,在全面政策调控影响下,苏州楼市整体难以有旺季的突破,年底也未现大规模“翘尾”行情。

各板块:“双吴”区域持续领跑,改善需求正在释放

这两年,随着苏州进入大城时代,城市发展的焦点从过去围绕金鸡湖、独墅湖逐渐向外扩散,人们置业安家的选择也逐渐从园区转向了其他区域。城南板块的吴中区和吴江区乘势崛起,成为苏州楼市逆势而上的热门区域。从各区域去年的成交详情可以发现,

吴中区吴江区持续领跑,相城紧跟其后;姑苏区和相城区主力户型80-100㎡左右主要以刚需为主,吴江区、吴中区面积区间110-115㎡以改善需求为主,园区和高新区凭借120-140㎡大户型备受关注,以高端物业成交为主。

吴江撤市设区以来,城市发展向南的格局更加明朗,轨交4号线、有轨电车、城市交通干线等基础设施往南延伸的速度会更加快,吴江与主城的对接更加主动,而吴中区一跃成为区域“中心”,提前发挥出作用。再加上太湖新城“大跨步式”规划以及配套的逐渐成熟,众房企纷纷看到了希望,“双吴”地块价值也一路飙升。目前,吴中太湖新城已吸引了保利、万科、九龙仓等多家品牌房地产开发企业落子,而吴江区在拥有新湖明珠城、海亮长桥府、格林悦城、奥林清华御园等众多老牌楼盘的同时,也吸引了绿地、新城、华润、蓝光等房企进驻。

此外,相对于其他板块,“双吴”区域,尤其是吴江区的价格优势明显,再加上逐渐完善的商业配套和交通区位优势,对众多购房者产生了巨大的吸引力。去年,吴江区成交24995套,成交面积为2830534.83㎡,套均成交面积为113.21㎡,成交均价为14883.18元/㎡;吴中区成交18752套,成交面积为2094854.4㎡,套均成交面积为111.13㎡,成交均价为18389.7元/㎡。

紧排其后的相城区成交14929套,成交面积为1525196.56㎡,套均成交面积为102.12㎡,成交均价为17004.1元/㎡。苏州高新区成交9775套,成交面积为1185751.62㎡,套均成交面积为121.73㎡,成交均价为20421.28元/㎡。姑苏区成交4459套,成交面积为367522.77㎡,套均成交面积为84.48㎡,成交均价为24346.03元/㎡;园区成交4784套,成交面积为659171.14㎡,套均成交面积为140.35㎡,成交均价为31286.08元/㎡。


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